Vendez un lot, sauvez-les tous !

La cristallisation des règles d'urbanisme, prévue par l'article L. 442-14 du Code de l'urbanisme, protège les acquéreurs de terrains contre les évolutions défavorables des règles pendant 5 ans après une déclaration préalable (DP) de lotissement ou un permis d'aménager. Cependant, cette protection n'est valable qu'en cas de division foncière effective.

Le Conseil d'Etat (CE, 13 juin 2022, n° 452457) avait déjà indiqué que la simple non-opposition à une déclaration préalable de division ne suffisait pas pour cristalliser les règles d'urbanisme, mais qu'il fallait que la division soit réellement réalisée par un acte de transfert de propriété ou de jouissance dans les 3 ans du délai de validité de la DP, à défaut la DP était caduque et donc dépourvue de tout effet cristallisateur.

Le Conseil d'Etat vient aujourd'hui préciser (CE, 8 octobre 2024, n° 473828) qu'il suffit qu'un des lots ait été vendu dans le délai de validité de la DP pour que la cristallisation des droits, conformément à l'article L. 442-14 du Code de l'urbanisme, bénéficie à l'ensemble des lots du lotissement. Cela inclut les lots qui n'ont pas encore été vendus ou transférés au terme des 3 ans de validité de la DP et ce pour la durée de 5 ans prévus par le code de l'urbanisme.

Cet arrêt répond à une question récurrente dans les pratiques des professionnels en particulier notaires et services instructeurs et clôt un débat ravivé par la décision du 13 juin 2022.